Umlage der Grundsteuer auf Mieter:innen

LAMA-Wissen zur Grundsteuerreform 2025

Darf ich meine Grundsteuer eigentlich auf meine Mieter:innen umlegen?

1. Wann kann ich die Grundsteuer umlegen – und wie?
2. Der richtige Verteilerschlüssel: 3 Fälle
3. Beispiel gefällig?
4. Sonderfälle: Denkmalschutz und Mietausfälle
5. Geht das auch mit der Gebäudeversicherung?
6. Was ändert sich durch die Grundsteuerreform?
7. Grundsteuererklärung 2022? Lass das LAMA machen: Schnell, unkompliziert und schon ab günstigen 39,90 Euro.

Als Immobilienbesitzer:in musst Du jedes Jahr Deine Grundsteuer zahlen. Egal ob es um Wohnungen, Häuser oder Grundstücke geht. Aber es gibt eine Ausnahme: Wenn es sich bei Deiner Immobilie um ein Mietshaus handelt, darfst Du als Vermieter:in die Grundsteuer auf Deine Mieter:innen umlegen. Das geht, weil die Grundsteuer zu den Betriebskosten zählt (Vgl. §2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung). Doch bei einer Umlage auf Deine Mieter:innen musst Du einiges beachten. Wir zeigen Dir, was.

1. Wann ist eine Umlage zulässig – und wie funktioniert sie?
Eine Umlage der Grundsteuer auf Deine Mieter:innen ist nur zulässig, wenn Du im Mietvertrag vorher eine entsprechende Vereinbarung mit Deinen Mieter:innen getroffen hast. Hast Du das getan, kannst Du die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf Deine Mieter:innen umlegen.

2. Der richtige Verteilerschlüssel...
…ist die Wohnfläche der vermieteten Wohneinheiten Deines Hauses. Aber es kommt darauf an, welcher Teil der verfügbaren Wohnfläche genutzt wird. Diese 3 Fälle gibt es:

• Fall 1: Alle Wohnungen sind vermietet: Für Dich als Vermieter:in die beste Variante. Du darfst die gesamte Grundsteuer auf die einzelnen Mieter:innen aufteilen. Lebst Du als Vermieter:in ebenfalls im Haus, entfällt auf Deine Wohnung auch ein entsprechender Anteil.

• Fall 2: Einige Wohnungen sind nicht vermietet oder stehen leer: Schlechte Nachricht für Dich als Vermieter. Denn die Grundsteuer für eine leerstehende oder unvermietete Wohnung musst Du als Vermieter:in selbst tragen.

• Fall 3: Mischnutzung: Gibt es in Deiner Immobilie sowohl Wohnraum als auch gewerblich genutzte Räume? Dann liegt eine Mischnutzung vor. Dann heißt es Vorsicht für Vermieter:innen: Denn eine Umlage nach einheitlichem Verteilerschlüssel ist hier nur begrenzt möglich. Im Regelfall zahlt man für Gewerbeflächen nämlich eine höhere Grundsteuer als für Wohnraum. Grundsätzlich gilt: Wenn die privaten gegenüber den gewerblichen Mieter:innen um mehr als zehn Prozent belastet werden, muss die Grundsteuer für diese beiden Parteien getrennt berechnet werden.

3. Beispiel gefällig?
Stell Dir vor, Du bist Eigentümer eines Hauses mit fünf Parteien und insgesamt 365 Quadratmetern Wohnfläche.

• Wohnung im Erdgeschoss: 45 Quadratmeter
• Wohnung in der ersten Etage: 65 Quadratmeter
• Wohnung in der zweiten Etage: 115 Quadratmeter
• Wohnung in der dritten Etage: 85 Quadratmeter
• Wohnung in der vierten Etage: 55 Quadratmeter

Für das gesamte Haus zahlst Du jedes Jahr eine Grundsteuer in Höhe von 470,63 Euro. Wenn Du jetzt die jeweiligen Anteile für die Wohnungen berechnen willst, musst Du diese Grundsteuersumme durch die Gesamtwohnfläche teilen und anschließend mit den Wohnflächen der einzelnen Mietparteien multiplizieren – nach der Formel: Grundsteuersumme/Gesamtwohnfläche x Wohnfläche der Mietpartei.

• Wohnung im Erdgeschoss: 470,63 / 365 * 45 = 58,02 Euro
• Wohnung in der ersten Etage: 470,63 / 365 * 65 = 83,81 Euro
• Wohnung in der zweiten Etage: 470,63 / 365 * 115 = 148,28 Euro
• Wohnung in der dritten Etage: 470,63 / 365 * 85 = 109,60 Euro
• Wohnung in der vierten Etage: 470,63 / 365 * 55 = 70,92 Euro

4. Sonderfälle: Denkmalschutz und Mietausfälle
Wenn es sich bei Deiner Immobilie um ein denkmalgeschütztes Haus handelt, kann es sein, dass Du als Vermieter:in von der Grundsteuer befreit bist. Die Grundsteuer kann Dir auch aus einem anderen Grund erlassen werden: wenn Du erhebliche Mietausfälle aufgrund von Wasser- oder Brandschäden in Kauf nehmen musstest.

5. Geht das auch mit der Gebäudeversicherung?
Ja, die Gebäudeversicherung zählt nämlich genauso zu den Betriebskosten wie die Grundsteuer. Das ist in § 2 Nr.13 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich festgehalten. Aber Vorsicht: Die Versicherungskosten müssen für den Rechnungsempfänger auch als solche ausgewiesen werden. Eine Angabe in der Form „sonstige Nebenkosten“ reicht dafür nicht aus.

Außerdem muss die Umlage der Gebäudeversicherung – wie auch die der Grundsteuer – ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt werden. Die Kosten für die Gebäudeversicherung legst Du nach dem gleichen Verteilungsschlüssel um wie die Grundsteuer, also anteilig auf die jeweilige Wohnfläche der Mietpartei.

6. Was ändert sich durch die Grundsteuerreform?
Erstmal: nichts. Durch die Grundsteuerreform ändern sich nur die Grundlagen für die Berechnung der Steuer, Deine Grundsteuer darfst Du aber weiterhin auf Deine Mieter:innen umlegen. Aber das muss nicht so bleiben: Expert:innen befürchten nämlich, dass die Grundsteuer ansteigen und so zu einer Mehrbelastung von Mieter:innen führen könnte.

Wie groß diese Belastung ist, wird sich aber erst 2025 zeigen, wenn die Neubewertung der rund 36 Millionen Immobilien in Deutschland abgeschlossen ist. Die Kommunen sollen mit der Anpassung ihrer Hebesätze dafür sorgen, dass die Belastungen nicht zu schwer ausfallen.

7. Grundsteuererklärung? Lass das LAMA machen
Wegen der Grundsteuerreform, die das veraltete und verzerrende Einheitswert-System ablöst, müssen in ganz Deutschland Millionen Immobilien neu bewertet werden. Du zählst zu den Immobilienbesitzern, die 2022 ihre Grundsteuererklärung abgeben müssen? Dir graut aber schon davor, Dich mit dem Papierkram herumzuschlagen oder ein teures Steuerbüro bezahlen zu müssen? Dann lass das LAMA machen.

Mit LAMA, einer Kooperation zwischen der Kanzlei HSB Steuerberater und Gansel Rechtsanwälte, kannst Du Deine Grundsteuer schnell und einfach online erstellen. Lass Dir von LAMA bei der Suche nach den richtigen Informationen und Dokumenten helfen.

Das geht ganz einfach: Du musst nur ein paar Schritt-für-Schritt-Fragen zu Deiner Immobilie beantworten. LAMA prüft Deine Angaben und ergänzt sie gegebenenfalls. Wenn alles passt, kannst Du LAMA ganz automatisch Deine Grundsteuererklärung erstellen sowie mit einem Klick auch gleich einreichen lassen. Und Du kannst Dich entspannt zurücklehnen.

LAMA geht im Frühjahr 2022 an den Start. Wenn Du als Erster informiert werden willst, hinterlasse uns hier Deine Email-Adresse und wir geben Dir Bescheid, wenn der Startschuss gefallen ist. LAMA ist Dein Portal für stressfreies Immobilienmanagement.

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