Grundsteuer Bayern – Wie der Freistaat die Reform umsetzt

Name: Grundsteuererklärung online | für 39,90 € bei lama.immo
Brand: LAMA
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LAMA-Wissen zur Grundsteuerreform 2025

Du besitzt eine Immobilie in Passau, Deggendorf, Weiden, München oder den anderen Städten und Gemeinden Bayerns? Dann gelten für die Abgabe deiner Grundsteuererklärung besondere Regeln. Einerseits darfst du deine Erklärung später abgeben als im Rest der Bundesrepublik. Du hast dafür bis zum 30. April 2023 Gelegenheit. Auf der anderen Seite ist die Berechnung der Grundsteuer und das Verfahren in diesem Bundesland besonders einfach. Im nachfolgenden Ratgeber erklären wir dir kurz und knackig, auf was du dich als Immobilieneigentümer in Bayern einstellen musst.

Du hast noch keine Erklärung eingereicht? Dann bist du hier richtig! Nutze LAMA, ein von Steuer- und Rechtsexperten entwickeltes Online-Tool, das dich mithilfe einfacher Fragen-Antwort-Systeme durch den Prozess führt. In weniger als zehn Minuten hast du die Grundsteuererklärung Bayern abgegeben. Wie das geht? Wir erklären es dir.

Die Grundlagen: Flächenmodell und Äquivalenzzahlen
Unterschiede und Gemeinsamkeiten zum Bundesmodell
Grundsteuerreform Bayern: Verfassungswidrig oder nicht?
Grundsteuererklärung Bayern abgeben? LAMA hilft dir!

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1. Die Grundlagen: Flächenmodell und Äquivalenzzahlen

Bayern nimmt gerne gesellschaftliche und politische Sonderwege. „Mia san mia“ gilt deswegen auch bei der Grundsteuerreform. Auf Druck von Bayern wurde den Bundesländern durch eine Länderöffnungsklausel im Grundgesetz gestattet, vom einheitlichen Bundesmodell abzuweichen und eigene Länder-Grundsteuerregelungen einzuführen. Davon hat der Freistaat Gebrauch gemacht und sich für ein Flächenmodell entschieden. Das bedeutet, dass sich die Bewertung auf Grundstücks- und Gebäudeflächen stützt, hinzu kommen noch werteunabhängige Äquivalenzzahlen. Die Lage deines Grundstücks, der Wert, der Zustand und das Alter spielen also für die Grundsteuererhebung in Bayern keine Rolle!

Wie berechnet Bayern die Grundsteuer?

Zuerst werden die Fläche des Grundstücks sowie des Gebäude(s) mit der Äquivalenzzahl multipliziert. Letztere sind durch das Bayrische Grundsteuergesetz festgelegt und betragen für ein Grundstück 0,04€/m², für Häuser 0,50€/m². Das Ergebnis jeder Multiplikation ist der Äquivalenzbetrag. Beide Äquivalenzbeträge werden dann mit einer weiteren festen Größe multipliziert, der Grundsteuermesszahl. Sie beträgt grundsätzlich für Grund und Boden und Gebäudeflächen 100 Prozent. Bei Wohnflächen liegt sie bei 70 Prozent. Alles addiert ergibt den Grundsteuermessbetrag, der in einem letzten Schritt schließlich mit dem Hebesatz deiner Gemeinde multipliziert wird. Das Ergebnis ist deine zu zahlende Grundsteuer.

Berechnungsbeispiel

Du wohnst in Freising, besitzt ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche. Das Gebäude steht auf deinem Grundstück, das 700m² groß ist.

Schritt 1: Multiplikation der Grundstücks- und Wohnflächen mit den jeweiligen Äquivalenzzahlen

Fläche Grundstück (700m²) * Äquivalenzzahl (0,04€/m²) = 28 Euro Fläche Wohnhaus (140m²) * Äquivalenzzahl (0,50€/m²) = 70 Euro

Schritt 2: Multiplikation der Äquivalenzzahlen für Grundstück und Gebäude mit der Grundsteuermesszahl und Addition der beiden Ergebnisse:

Äquivalenzbetrag Grundstück (28 Euro) * Grundsteuermesszahl Grundstück (100%) = 28 Euro Äquivalenzbetrag Gebäude (70 Euro) * Grundsteuermesszahl Wohnfläche (70%) = 49 Euro 49 Euro + 28 Euro = 77 Euro Der Grundsteuermessbetrag beträgt 77 Euro.

Schritt 3: Multiplikation des Grundsteuermessbetrages mit dem Hebesatz deiner Gemeinde:

Grundsteuermessbetrag (77 Euro) * Hebesatz (fiktiv 400%) = 308 Euro

Pro Jahr bezahlst du demnach 308 Euro an Grundsteuer.

Du fragst dich jetzt nur noch, was die Finanzbehörden unter Wohnfläche verstehen?

So wird Wohnfläche in Bayern definiert

Die Wohnfläche umfasst die Grundflächen der Räume, die sich innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses befinden. Nicht ausgebaute Keller, aber auch Garagen bis 50 m², Wasch- oder Heizungsräume zählen hingegen nicht als Wohnfläche. Wenn du dir unsicher bist, wie viel Wohnfläche du in deiner Grundsteuererklärung angeben musst, dann nutze den LAMA-Wohnflächenrechner.

2. Unterschiede und Gemeinsamkeiten zum Bundesmodell

Wie du siehst, nimmt Bayern genau wie im Bundesmodell auch Wohn- und Nutzflächen in die Berechnung mit hinein. Doch der Wert deiner Immobilie spielt keine Rolle. Es ist also unerheblich, ob dein Eigentum in Münchens besten Lagen oder einem kleinen Dorf steht und es sich bei dem einen um eine teure Villa, beim anderen um eine Bruchbude handelt. Auch unbebaute Grundstücke definiert Bayern anders. Falls auf dem Grundstück Gebäude stehen, deren Gesamtfläche 30 m² nicht überschreitet, werden sie als unbebaut angesehen. Im Bund ist das anders: Hier gelten sie als bebaut, auch wenn du nur ein kleines Toilettenhäuschen darauf stehen hast.

Ein weiterer Vorteil des bayerischen Modells ist die zeitlich abgewandelte Abgabepflicht. Immobilienbesitzer außerhalb Bayerns müssen alle sieben Jahre eine neue Erklärung abgeben. Für dich als „Freistaatler“ gilt das allerdings nur, falls du Land- oder Forstbetrieb dein Eigen nennst. Alles andere meldest du dem Finanzamt nur dann, falls erhebliche Änderungen eintreten, es also etwa zu einer Grundstücksteilung kommt.

3. Grundsteuerreform Bayern: Verfassungswidrig oder nicht?

Was sich die Finanzstrategen an der Isar ausgedacht haben, ist also erst einmal besonders einfach zu berechnen, für jeden nachvollziehbar und auch nicht allzu bürokratisch. Gleichwohl verstößt auch das bayerische Modell wahrscheinlich gegen den Gleichheitssatz unseres Grundgesetzes, wie ein Gutachten für den Bayrischen Landtag herausgefunden hat. Da nämlich nur die Größe in Bayern entscheidet, nicht aber Lage, Zustand oder Ausstattung der Objekte, kann es sein, dass hochwertige Immobilien geringer besteuert werden als ein abbruchreifer Schuppen auf einem riesigen Gartengrundstück. Diskussionen könnte es auch bei der Berechnung der Wohnfläche geben: Ob ein Keller ausgebaut ist oder nicht oder die Arbeitsecke im Waschraum diesen gleich zur Wohnfläche macht, wird noch zu einigem Streit führen.

Übrigens: Du willst wegen der ungeklärten Verfassungsmäßigkeit vorsorglich Einspruch gegen deinen Grundsteuerbescheid einlegen? Dann nutze doch unseren Einspruchsservice! Wir stellen dir nur einige leichte Fragen, du trägst Datum des Bescheides und noch wenige zusätzliche Daten nach und wir erstellen und versenden den Einspruch rechtssicher, natürlich vor Ablauf der Ein-Monats-Frist, an dein zuständiges Finanzamt. Damit stoppst du den Fristablauf und profitierst von Änderungen, die Gerichte später den bayerischen Behörden auferlegen.

4. Grundsteuererklärung Bayern abgeben? LAMA hilft!

Du hast noch keine Grundsteuererklärung eingereicht? Dann nutz‘ das Tool der Profis von Gansel Rechtsanwälte und der HSB Steuerberatung. LAMAs intuitives Frage-Antwort-System führt dich in zehn Minuten durch deine Erklärung, prüft vor Abgabe noch einmal, ob die Angaben plausibel sind und schickt die Formulare schließlich rechtssicher und nachverfolgbar ans Finanzamt. Deine eingereichten Dokumente hast du im LAMA-Dokumentensafe übersichtlich und von überall aus im Blick, Änderungen sind auf den Punkt nachvollziehbar. Nach Erhalt des Bescheides kannst du mit unserem Grundsteuer-Rechner prüfen, ob die Berechnung des Finanzamtes stimmen und falls nicht, Einspruch einlegen. Und egal, wie hoch oder niedrig dein Grundstückswert ist: LAMA gibt es zum schmackhaften Einheitspreis von 39,90 Euro.