Einheitswert Grundsteuer

LAMA-Wissen zur Grundsteuerreform 2025

Was ist der Einheitswert zur Grundsteuer?

1. Der Einheitswert: Die erste Stufe zur Berechnung Deiner Grundsteuer
2. Wo Du den Einheitswert für Deine Immobilie herbekommst
3. Wie Du den Einheitswert für Deine Immobilie selbst berechnest
4. Warum der Einheitswert nicht mehr genutzt wird
5. Wie der Einheitswert 2025 ersetzt wird

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Die Grundsteuerreform 2025 ist ein Mammutprojekt. Noch im Jahr 2022 müssen rund 36 Millionen Grundstücke und Gebäude in ganz Deutschland neu bewertet werden. Denn das Bundesverfassungsgericht hat schon 2018 entschieden, dass der alte Einheitswert als Berechnungsgrundlage nicht taugt. Aber was ist dieser Einheitswert eigentlich genau? Wir beantworten Deine Fragen zur Grundsteuererklärung – und bieten Dir eine einfache Lösung, bei der Du nicht nur Zeit, sondern auch Geld sparst.

1. Der Einheitswert: Die erste Stufe zur Berechnung Deiner Grundsteuer

Deine Grundsteuer wird in drei Stufen berechnet. Der Einheitswert ist eine davon. Allerdings nur noch bis 2025. Dann wird er nämlich vom sogenannten „Grundsteuerwert“ abgelöst. Diese Ablöse muss ab 2022 vorbereitet werden und besteht hauptsächlich darin, dass Immobilien und Grundstücke neu bewertet werden. Die übrigen beiden Stufen, also die Berechnung des Steuermessbetrags und die Anwendung des Hebesatzes, bleiben bis auf kleine Änderungen weitestgehend erhalten.
Bis zum Jahr 2025 setzt sich Deine Grundsteuer aber weiter aus den folgenden Elementen zusammen:

1. Der Einheitswert (ab 2025: Grundsteuerwert)
2. Die Grundsteuermessbetrag
3. Der Hebesatz der Gemeinde

Viermal pro Jahr erheben Kommunen in einem dreistufigen Verfahren die Grundsteuer auf unbebaute und bebaute Grundstücke. Das bleibt auch nach der Grundsteuerreform so, es geht allerdings darum, die Bewertung von Grundstücken auf den neuesten Stand zu bringen.

2. Wo Du den Einheitswert für Deine Immobilie herbekommst

Der Einheitswert für Dein Grundstück oder Deine Immobilie wird durch den Einheitswertbescheid festgestellt. Der Bescheid vom Finanzamt enthält Feststellungen sowohl über den Wert als auch die Art und die Zurechnung Deines Grundstücks.

Als Grundbesitzer:innen erhältst Du zur sogenannten Hauptfeststellung – also der Neubewertung von Grundstücken – am 1. Januar 2022 einen Feststellungsbescheid vom Finanzamt. In dem Bescheid wird Dir der Grundsteuerwert (= bis 2025 Einheitswert) – also der Wert Deines Grundstücks – sowie außerdem noch die Steuermesszahl und der Steuermessbetrag mitgeteilt. Diese Feststellungen kannst Du auch anfechten, falls dem Finanzamt Fehler unterlaufen sind. Das kostet dich nichts, nur etwas Aufwand.

3. Wie Du den Einheitswert für Deine Immobilie selbst berechnest

Es gibt unterschiedliche Verfahren, die Du nutzen kannst, um den Einheitswert Deiner Immobilie selbst zu berechnen – es kommt darauf an, um welche Art Grundstück bzw. Immobilie es geht.

Bei unbebauten Grundstücken gilt zum Beispiel die folgende Formel: Grundstücksfläche x Bodenwert

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Eigentumswohnungen, aber auch bei geschäftlich und gemischt genutzten Grundstücken gilt das Ertragswertverfahren. Hierfür wird die Jahresrohmiete, die Mieter:innen für das gesamte Kalenderjahr zu entrichten hätten, mit einem bestimmten Faktor multipliziert. Der Einheitswert wird durch Zuschläge und Abschläge erhöht bzw. gemindert.)

Das Sachwertverfahren bezieht sich dagegen auf Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, aber auch sonstige bebaute Grundstücke sowie auf Teileigentum. Für diese Berechnung werden die einzelnen Werte des Bodens, der Gebäude und der Außenanlagen zusammengerechnet. Willst Du den Wert eines Gebäudes berechnen, musst Du den umbauten Raum mit den durchschnittlichen Herstellungskosten multiplizieren.

4. Warum der Einheitswert nicht mehr genutzt wird

Der Einheitswert Deines Grundstücks wird vom Finanzamt festgelegt. Die Bewertung ist unter anderem abhängig davon, welche Art Grundstück Du besitzt und wann Deine Immobilie gebaut wurde. Eigentlich ist gesetzlich vorgeschrieben, dass die Einheitswerte alle sechs Jahre aktualisiert werden. Nur hat sich niemand so streng an das Gesetz gehalten. In Deutschland wurden die Einheitswerte nur ein einziges Mal festgestellt: Im Osten 1935, im Westen 1964.

Die Einheitswerte sind also mehr als veraltet. Und das hat in den vergangenen Jahrzehnten zu ziemlichen Wertverzerrungen auf dem Immobilienmarkt geführt. Manche Wertentwicklungen wurden gar nicht abgebildet, manche Grundstücke wurden höher besteuert als andere, obwohl sie gleichwertig waren. Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht das alte Grundsteuer-System für verfassungswidrig erklärt. Die Grundsteuerreform sieht vor, dass der Einheitswert spätestens 2025 Geschichte ist.

5. Wie der Einheitswert 2025 ersetzt wird

Die Abschaffung des Einheitswertes ab 2025 wird schon im Jahr 2022 vorbereitet. Ab Juli 2022 musst Du als Grundbesitzer:in Deinem Finanzamt eine Erklärung abgeben, auf deren Grundlage dann zum ersten Mal das neue Bewertungssystem angewendet wird: Der Grundsteuerwert. Stichtag für die Neubewertung der Immobilien ist der 1. Januar 2022. Alle sieben Jahre soll der Grundsteuerwert aktualisiert werden.

Das neue Grundsteuersystem ist individueller auf die Immobilien zugeschnitten, wird dadurch aber auch aufwendiger. Die individuelle Bewertung soll zum einen durch neue Berechnungsverfahren und zum anderen durch neue Bewertungskriterien erreicht werden. Die Art Deines Grundstücks und das Alter des Gebäudes spielen bei der Bewertung weiterhin eine Rolle, allerdings kommen mit der statistisch ermittelten Nettokaltmiete und dem aktualisierten Bodenrichtwert zwei neue Kriterien hinzu.

Das neue Grundsteuersystem wird in Zukunft in ganz Deutschland über ein wertabhängiges „Bundesmodell“ berechnet. Es gibt aber Länder, die schon jetzt davon abweichen und ein eigenes vereinfachtes Berechnungsverfahren anwenden: Dazu zählen zum Beispiel Hessen, Hamburg, Niedersachsen, Bayern und Baden-Württemberg.

6. Grundsteuererklärung 2022? Lass das LAMA machen.

Bevor die neue Grundsteuerberechnung 2025 greift, musst Du als Grundstücksbesitzer:in ab 2022 Informationen an Dein Finanzamt übermitteln. Auf Basis von diesen Informationen wird dann Dein neuen Grundsteuerwert errechnet, der den alten Einheitswert ablöst.

Eines ist also sicher: Als Grundstück- oder Immobilienbesitzer wartet 2022 ein gutes Stück Arbeit auf Dich. Aber, gute Nachrichten: Wir können Dir den Großteil dieser Arbeit abnehmen. Denn wir haben zusammen mit den Expert:innen der Kanzlei Gansel Rechtsanwälte LAMA entwickelt. Unser digitales Tool hilft Dir schnell und unkompliziert, alle Informationen und Dokumente zu beschaffen, die Du für Deine Grundsteuererklärung brauchst.

LAMA weiß genau, welche Bewertungsmethoden angewendet werden. Alles, was Du tun musst, ist Schritt für Schritt ein paar Fragen zu beantworten. LAMA trägt die wichtigsten Angaben für die Bewertung Deiner Immobilie zusammentragen und ergänzt sie bei Bedarf. Du verwaltest mehrere Immobilien? Auch kein Problem.

Du hast noch weitere Fragen zur Grundsteuererklärung und LAMA? Dann wirf einen Blick auf unsere FAQ-Seite oder schau Dich auf unserer Ratgeber-Seite um.

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